אחת ההשקעות הנחשקות והמבטיחות ביותר היא השקעה בתחום הנדל"ן. העלייה במחירי השכירות, ופתיחתן של הגרלות בתוכנית "דירה בהנחה" או "מחיר למשתכן" הופכות את ההשקעה הזו לאטרקטיבית במיוחד, ואנשים רבים פונים לחפש כיווני השקעה באפיק זה. חשוב לתכנן את תנאי המשכנתא בצורה מדויקת בכדי להבטיח שכלכלת המשפחה שלכם תישאר יציבה, ושהריבית שתקבלו תהיה מינימלית. ריכזנו עבורכם ארבעה טיפים ללקיחת משכנתא בצורה מדויקת ונכונה.
מה זה בכלל משכנתא?
לפני שנצלול לפרטים נסביר באופן כללי מהי משכנתא. משכנתא הינה הלוואה הניתנת על ידי הבנק עבור רכישת דירה. את מלוא סכום המשכנתא משלם הבנק באופן מיידי לקבלן או לבעל הדירה, ולוקח ההלוואה מחזיר את החוב לבנק במשך השנים, לרוב בין בטווח של 10 עד 30 שנה. תנאי המשכנתא, כמו גובה ההחזר החודשי, גובה הריבית, סוג הריבית וכדו', עשויים להשתנות בהתאם לרמת הסיכון שהבנק נוטל, ובסעיף הבא נרחיב אודות נקודה זו.
סיכון נמוך = תנאים טובים
חשוב להבין כלל יסודי במשכנתאות – הבנק נוטל על עצמו סיכון בכך שהוא "מלווה" לכם סכום כל כך גדול של כסף. ככל שהסיכון בהלוואה גדול יותר, כך הבנק מעוניין להרוויח יותר בכדי להבטיח את הרווחים שלו מהעסקה. לשם המחשה, אדם שלוקח משכנתא לתקופה של חמש שנים מצמצם את הסיכון של הבנק, וממילא תנאי ההלוואה שלו יהיו טובים יותר מאדם שלוקח את ההלוואה לתקופה של עשרים שנים.
טיפ 1: תכנון נכון
תנאי המשכנתא נקבעים בהתאם לגורמים השונים כמו אחוז ההון העצמי של מבקש המשכנתא, גובה ההכנסה החודשית שלו, גובה ההחזר החודשי וכדו'. חשוב לתכנן את לקיחת המשכנתא בצורה טובה, כך שנקבל את תנאי ההחזר הטובים ביותר. למשל, אם אתם מתחילים עבודה חדשה בקרוב, ייתכן וכדאי לחכות עם המשכנתא עד שתצברו מספר תלושי שכר, כך שההכנסה החודשית שלכם תהיה גבוהה ותנאי המשכנתא שתקבלו יהיו טובים יותר. כמו כן, תכנון נכון מאפשר לנו לקבוע את גובה ההחזר החודשי המתאים ביותר עבורנו – לא גבוה מדי ולא נמוך מדי.
טיפ 2: בחירת משכנתא עם מספר מסלולים
קיימים מספר מסלולי החזר למשכנתאות. כל מסלול מורכב משיטות החזר שונות, אשר יחד הן קרויות "תמהיל המשכנתא", וכל אדם יכול לקבוע את התמהיל המתאים ביותר עבורו. למשל, דוגמה לתמהיל נפוץ הינו: 45% ריבית פריים (ריבית הצמודה למדד של בנק ישראל העשויה להשתנות עם השנים), 20% ריבית משתנה (ריבית אשר גובהה משתנה בהתאם למדד הצרכנים) ו-35% ריבית קבועה (ריבית יציבה ללא שינוי). כמובן שדוגמה זו היא כללית מאד, וכל אדם צריך לקבל תמהיל משכנתא מותאם אישית על ידי יועץ משכנתאות.
טיפ 3: אופציה להקפאה
לעיתים הלווים מתקשים באופן זמני לעמוד בהוצאות המשכנתא, ובמקרים אלה באפשרותם לבקש הקפאת משכנתא מהבנק, כך שהם מקבלים תקופת הפסקה מתשלום המשכנתא. את הקפאת המשכנתא ניתן לקבל עקב אירוע חריג כמו מעבר דירה, מוות של אדם קרוב, אירוע רפואי וכדו'. אפשרות זו אינה מוגדרת כחובה מצד הבנקים, כך שהיא ניתנת רק במידה והיא כתובה בחוזה המשכנתא. הקפאת משכנתא יכולה להינתן לתקופה של בין חודש לשלושה חודשים, אולם חשוב לדעת שהבנק דואג להרוויח מ"מתנה" זו באמצעות הוספת חודשי משכנתא בסוף החוב או בהוספת הריביות לקרן המשכנתא. הקפידו לוודא שהחוזה עליו אתם חותמים מכיל אפשרות להקפאת משכנתא, ומהם התנאים של פעולה זו.
טיפ 4: הוצאות נלוות
כאשר אנו מחשבים את הוצאות הרכישה, אנו נוטים להתעלם מההוצאות הנלוות. הוצאות אלה עשיות להיראות זניחות בהשוואה למחיר הנכס, אולם בצירוף כלל ההוצאות תוכלו לראות שמדובר בסכום לא מבוטל אשר עשוי להשפיע על ההחלטות שלכם במידה רבה. בין ההוצאות הנלוות ניתן למנות למשל: הוצאות עורך דין, הוצאות על שדרוג הנכס, רכישת ביטוח חיים (לקיחת משכנתא מחייבת ביטוח חיים), הוצאות עבור ייעוץ משכנתא, רכישת ביטוח מבנה, עמלת רישום הנכס בטאבו, דמי תיווך, מס רכישה ועוד.
דמי תיווך ומס רכישה
כאשר אנו קונים דירה באמצעות מתווך אנו צריכים לשלם לו עבור עבודתו. החוק בישראל אינו מגדיר את גובה התשלום, והתעריף המקובל בשוק נע בין אחוז אחד לשני אחוזים מגובה העסקה, בתוספת מע"מ. כאשר מחירו של הנכס הנמכר אינו מגיע למיליון ₪ מתווכים רבים יעדיפו לקבל דמי תיווך קבועים, אשר ייגבו משני הצדדים או מצד אחד בלבד בהתאם למה שסוכם.
מס רכישה הינו מס המוטל על כל אדם הקונה נכסי מקרקעין בישראל. גובהו של המס משתנה בהתאם לסוג הנכס אותו הוא קונה (קרקע, דירה, דירה שניה או בניין) ובהתאם לשווי הנכס. ניתן להזין את נתוני העסקה במחשבון המס של רשות המיסים לקבלת אינדיקציה אודות גובהו של מס הרכישה שלכם.
