הליך קניית דירה כולל בדיקות רבות שיש לבצע, ואף שרבים חושבים שהבדיקות העיקריות ידועות ומובנות אולי תופתעו לגלות שלא מדובר רק בבדיקות לאיזור, לשכונה ולמבנה. אלא, ישנן בדיקות משפטיות שעשויות לחסוך לכם בתור רוכשים המון כסף, מיסים וזמן. אז בין אם אתם לקראת הליך ובמיוחד אם כבר התחלתם אותו – הגיע הזמן שתשמעו על הבדיקות הכי חשובות שצריך לבצע הרבה לפני שמגיעים לחתום על החוזה.
בדיקת בעלות והיעדר הפתעות
הבדיקה שהיא אולי החשובה והראשונית ביותר בהליך רכישת הדירה היא בדיקת הבעלות במרשם המקרקעין, או בשמו הנפוץ יותר: "טאבו". מדובר בבדיקה שמטרתה לוודא שהאדם העומד מולכם אכן בעל הדירה ושיש באמת באפשרותו להעביר את הבעלות עליה, כלומר למכור אותה. טיפ כללי בתחום עסקאות הנדל"ן הוא לעולם לא לבצע אותן ללא עורך או עורכת דין שהם אנשי מקצוע ובעלי ניסיון, שכן קרו המון מקרי רמאות וקבלת תשלום בהיעדר תמורה. אם חס וחלילה תגיעו למצב כזה תדרשו לשנים של משפטים והוצאות כספיות עצומות, ועל כן זוהי בדיקה שכדאי מאוד לעשות כאמור בעזרת עורכת או עורך דין לענייני נדל"ן.
בדיקה נוספת שאסור לוותר עליה היא ווידוא שאין על הדירה הערות אזהרה, שהן מעין הצהרות בעלות מצד גורם שלישי (המוכר והרוכש הם צדדים א' ו-ב', וצד שלישי הוא צד שלכאורה אינו בעסקה ביניהם). הערות אזהרה שנרשמו על הנכס בידי צדדים שלישיים עלולות להיות בגין רישום שיעבוד לטובת בנקים או מוסדות פיננסים אחרים, ואף רישום הערת אזהרה מצד רוכש אחר במקרה של תרמית הכוללת מכירת אותו נכס למספר רוכשים במקביל. עניין זה עשוי להיות מורכב ביותר לפתרון ופעמים רבות לפחות אחד מהרוכשים עשוי לאבד את כל כספו או את מרביתו עקב פספוס של בדיקה זו.
כאן גרים בכיף?
אם הנכס שאתם עומדים לרכוש הוא דירה בבית משותף, חשוב מאוד להיות ערים לדיני הבתים המשותפים. בין היתר לעבור על התקנון בבית המשותף ולראות שהוא מקובל עליכם, וכן שהדברים שהובטחו לכם אכן שלכם גם על פי התקנון. בהגה המקצועית עושים לרוב שימוש במושג "צמודים", המתייחס לשטחים ונכסים המוצמדים לדירה בבניין המשותף. חנייה בחניון, שטח בחצר (למשל לטובת בריכה או מחסן), שטח אחסון בבניין וכדומה. כמו כן, חשוב לדעת כי יש שטחים שלקבלן או למוכר אסור להבטיח לדייר אחד ספציפי, כגון מקלט אם קיים בבניין, או גג שמטרתו לאחסן דודים וצלחות לווין.
תקנון הבית המשותף מחייב ועשוי לכלול גם פרטים בנוגע לביצוע עתידי של תכניות לשיפור המבנה ואף לפינוי שלו, ועל כן חשוב מאוד לקבל העתק ממנו ואף לדבר במידת האפשר עם ראש הוועד כדי לשמוע על מה מתוכנן בבניין המשותף ואף בשכונה. בדיקת מסמכי הבית המשותף היא פעולה נוספת שמומלץ מאוד לבצע עם מומחי נדל"ן, שכן כאמור הוא מחייב ועשויות להיות השלכות מרחיקות לכת.
בדיקות אישיות שעליכם לעשות ביחס לעצמכם
מלבד האמור, יש בדיקות ותכנונים שכדאי לעשות ביחס לעצמכם. קבלת אישור עקרוני למשכנתא עשויה להיות אחד מהצעדים הראשונים בדרך לרכישת דירה או בית משלכם. דווקא עכשיו במציאות הריבית המשתנה חשוב מאוד להיות שקולים ולהיוועץ היטב בטרם לקיחתה. בדיקת הון עצמי והחזר ריאלי נוכח השינויים האפשריים בריבית הוא בגדר חובה.
פרט נוסף שחשוב מאוד להתייחס אליו כבר בהתחלה הוא היבט המיסוי, שנוטה פעמים רבות להישכח. יש שיאמרו על לא עוול בכפו, שכן אף שמדובר בעשרות ולעיתים במאות אלפי שקלים היות והם לא נכללים במחיר שיקבל המוכר נראה לפעמים כי רוכשי דירות שוכחים מהם. על כן ראוי להזכיר שבמיוחד לעניין לא פופולארי זה, וכמו גם לכל שאר הנקודות שהועלו, כדאי מאוד להתייעץ עם עורך דין נדל"ן שיעשה סדר בדברים ויבצע עבורכם תכנון מס רכישה תוך התחשבות בהקלות והפטורים שאולי אתם זכאים להם.
